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明彬
毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。
要目
一、引言二、成立路上的“妖魔鬼怪”与“除妖之道”三、结论一、引言
业主委员会几乎是大部分关心小区建设业主的心中之痛。作者曾见过一个小区，从首次申请成立业主委员会，至今已经长达十年毫无进展：
第一次发起成立后，街道假装成立了筹备组，但筹备组中的成员大部分为物业服务人的“关系户”，最终因为业主对筹备组成员的异议，筹备组不了了之，就地解散；
第二次发起成立后，街道继续成立了筹备组，但筹备组中的成员依然有一部分为物业服务人的“关系户”，最终继续因为业主对筹备组成员的异议，筹备组不了了之，继续就地解散；
经过上述两次之后，第三次发起成立，街道以两次筹备失败，只能成立“物业管理委员会”为由，拒绝了第三次发起的《首次业主大会筹备组申请》，经过了行政复议和行政诉讼后，业主均败诉。依据修订后的《W市物业管理条例》，规定多次筹备失败后，只能成立“物业管理委员会”，即法律并没有规定两次，而是多次，现在《首次业主大会筹备组申请》尚被街道束之高阁。
本文试图就作者实践中遇到的各种情况予以总结，并提出对策。
二、成立路上的“妖魔鬼怪”与“除妖之道”
（一）“妖魔化”
妖魔业主委员会是冲着小区的巨大利益，且成立后会因为更换物业造成混乱。理由是：前期物业服务公司与建设单位（开发商）是“一家人”比较容易沟通，若更换了新的物业服务人，与开发商的沟通存在巨大的障碍，受损失的是全体业主，且将导致小区的严重混乱。
1.定性：这种“妖魔化”属于包装过的歪理。
少量的业主委员会的确有消耗小区，侵吞小区利益的情形发生，但并非必然带来这样的恶果。房地产时代成立的业主委员会，的确大部分小区成立业主委员会的直接目的就是更换前期物业服务公司，也的确因为更换物业带来小区的混乱，但并非必然导致小区的混乱。
2.这是现行形式化的前期物业服务制度带来的必然弊端。
现行的前期物业服务制度，在房屋交易、交付，业主入住相对较少的情况下，由建设单位（开发商）通过招标选聘前期物业服务公司，由建设单位（开发商）与中标的物业公司签订《前期物业服务合同》的制度。
实务中，几乎绝大多数，物业公司是开发商的子公司，或开发商的兄弟公司，即开发商和物业公司有相同的母公司或相同的“爷爷级”公司，尽管法律上建设单位（开发商）与物业公司，但他们实质上等同于同一家公司，且人员亦是混同。加之所谓的政府组织的公开招投标，过于流于形式，因此，前期物业服务中，已经暴露出各种弊端。
这就是为什么前期物业公司美其名誉，他们可以更好的与开发商（地产）就小区的问题进行沟通，更换后的物业公司，与地产沟通即是“公对公”的沟通，导致小区全体业主利益的损失。
3.“除妖之道”：
这种针对尚未成立的业主委员会“妖魔化”，可采取的除妖之道如下：
首次，确定是谁在小区“妖魔化”尚未成立的业主委员会，是建设单位？或者是物业服务人？进行拍照留存。
其次，将相关情况，书面反映至街道（切勿反映至社区）并要求街道书面回复（如果你没有写明要求街道回复，街道最后不了了之，街道还会给你来一句，你没有要求我书面回复啊！）。
最后，必要的时候，直接拨打，要求警察出警对相关情况予以调查，后续可以向辖区派出所调取“报警回执”。
（二）“高级黑”
因物业服务糟糕、开发商房屋质量存在严重漏水等质量问题，业主开始维权，却遭到开发商、物业服务人肆意抹黑业主中参与维权的积极人士，其险恶用心是让全体业主变成一盘散沙，维权没有主心骨，最终使维权工作不了了之。
1.定性：这种“高级黑”属于对维权业主的打击报复。
小区建设完工并交付后，难免有不同程度的质量问题，小区部分业主维护自己合法权益属再正常不过的事情，但对于开发商而言，一家的维权成功，意味着全体业主均可效仿，或类似问题的业主均可以效仿，因此，这个对建设单位言，尤其是尚在保修期期限内的建设单位言，是一笔非常大的开支。
2.这种“高级黑”严格来说，与业主委员会无关，但也存在一定的关联。这种维权的业主最初仅仅是维护自己的合法权益，随着维权过程中知识的增长，以及对相关问题的进一步认识，这些被“高级黑”的业主，最终将成为业主委员会选举的中坚力量，因此，建设单位、物业服务人，对维权业主的高级黑，目的是将自己的“隐患”消除在萌芽状态。
3.“除妖之道”：
这种针对维权人士的“高级黑”，可采取的除妖之道如下：
首次，这种“高级黑”的主体往往是建设单位；
其次，将相关情况，书面反映至街道（切勿反映至社区），并要求街道书面回复。
最后，必要的时候，直接拨打，要求警察出警对相关情况予以调查，后续可以向辖区派出所调取“报警回执”。
（三）“污名化”
针对申请成立业主委员会的发起人进行污名化，散布不实言论，攻击发起人，打击业主成立业委会的士气，最终导致筹备组自动解散，或成立业主委员会之后，业主委员会自动解散。
1.定性：这种“污名化”属于侵犯名誉权的行为。
建设单位、物业服务人针对发起人，一般是11人的污名化，或者小恩小惠的施舍，例如作者曾见过单独给11位业主送早餐，美其名曰是服务业主。如果作为发起人的业主一旦威胁到建设单位、物业服务人的利益，则开始对这些发起人污名化，严重的可能涉嫌侵犯业主的名誉权。
2.“污名化”针对的对象更加具体。建设单位、物业服务人前面的所有的手段，尚不是很具体，往往针对全体业主的一种宣导，或对一小撮维权业主的打压，这种“污名化”针对的对象往往更加具体，一般是针对发起人，人数确定，人员的信息确定，谁是联系人，均是一清二楚，因为街道收到了《首次业主大会筹备组申请》，往往会直接复印一份给建设单位、物业服务人，或让建设单位、物业服务人自行誊抄。这样建设单位、物业服务人污名化的对象是十分具体的，每一位业主所谓的“痛点”亦是十分清楚的，包括是否拖欠物业费，是否涉嫌违法建筑等等，并以此来“污名化”这些发起人。
3.“除妖之道”：
这种针对发起人的“污名化”，可采取的除妖之道如下：
首次，确定“污名化”的主体是建设单位还是物业服务人，或具体个人；
其次，将相关情况，书面反映至街道（切勿反映至社区），并要求街道书面回复。
再次，可以依法向人民法院提起“名誉权”侵权诉讼；
最后，必要的时候，直接拨打，要求警察出警对相关情况予以调查，后续可以向辖区派出所调取“报警回执”。
（四）“戏剧化”
开发商、物业公司积极拉拢自己的员工（且是小区业主）、或非员工却亲近开发商、物业公司的业主，进行不断的表演，粉饰开发商、物业公司的亮点，并将这些跳梁小丑，推选并进入业主委员会，以期实质上由开发商、物业公司控制业主委员会。
1.定性：这种“戏剧化”属于合法但严重不合理的恶性参与业主委员会。
这些戏剧化的演员均为小区的“合法业主”，因此，我们指责其戏剧化时，的确是合法的业主委员会参与者，他们并非是违法的参与者。尽管这种现象合法，但的确存在严重的不合理，因为他们成为了建设单位、物业服务人在业主委员会中的合法代表。
2.这种“戏剧化”的演员往往与建设单位、物业服务人是“一家人”。他们或者是建设单位、物业服务人的员工，或者是建设单位、物业服务人的“供应商”或“承建商”，总之，他们与建设单位、物业服务人有着某种特别的关系，亲如“一家人”。
3.“除妖之道”
这种小区内的“戏剧化”表演，可采取的除妖之道如下：
首次，确定“戏剧化”表演的具体自然人；
其次，要么在筹备组阶段就向街道提出书面异议将这些“演员”排除出筹备组成员；要么就在业主委员会成员的选举过程中，向街道提出书面异议将这些“演员”排除出业主委员会委员。
（五）“大灰狼”
开发商、物业公司充当大灰狼的角色，直接拉拢社会上的不法分子，伪装成业主，在小区范围内张贴无署名、无盖章的“红头文件”，在各种社交平台上散布各种谣言，阻止业主成立业主委员会。
1.定性：这种“大灰狼”属于违法的阻止业主委员会的成立。
这些“大灰狼”们因为不是“合法业主”，因此，他们参与业主委员会是违法的。其目的是代表建设单位、物业服务人，阻止业主委员会的成立。具体手段即是通过张贴一些无署名、无盖章的“红头文件”，意图混淆视听，最终达到自己不可告人的目的。
2.这种“大灰狼”往往并非小区的业主。例如，武汉某小区的业主委员会委员，事后才发现，该委员并非该小区的业主，仅仅是开发商请的一个托。一般业主的亲友来访，需要进行严格登记和盘问，这些非业主则可以堂而皇之进入小区。
3.“除妖之道”
这种小区内的“大灰狼”们，可采取的除妖之道如下：
首次，确定扮演“大灰狼”角色的具体自然人；
其次，将相关情况，由于这些“大灰狼”并非小区业主，书面反映至街道（切勿反映至社区），并要求街道书面回复。
最后，必要的时候，直接拨打，要求警察出警对相关情况予以调查，后续可以向辖区派出所调取“报警回执”。
（六）“打砸抢”
开发商、物业公司公然派人尾随业主大会志愿者，上门至业主大会志愿者家中恐吓志愿者不要参与业主大会相关工作；恐吓不成，直接暴力抢夺选票、票箱等，阻止业主投票，甚至在业主大会现场搞破坏，造成业主大会无法召开。
1.定性：这种“打砸抢”属于赤裸裸的犯罪。
这种恐吓、抢夺等行为，涉嫌相关的刑事犯罪，但当地的公安机关往往站在开发商、物业公司的立场，对于这种公然违法的行为不予理睬，更不会立案，最终助长了开发商、物业公司的违法气焰。
2.这种“打砸抢”的往往是直接针对选举会场。近年来，见诸报端的很多这样的案例，均是针对小区业主大会选举过程中，直接进入到选举会场肆意破坏。
作者曾经历过一个小区的业主大会召开过程，投票的第一天，全小区的保安均带有摄像头，而且该小区那一天的保安是平时保安的两倍，不仅如此，还派一些穿黑色西方的年轻人，步入会场，虎视眈眈，幸亏是街道工作人员及辖区派出所有警察在现场，才有条不紊的进行了第一天的投票。
3.“除妖之道”
对于这种赤裸裸的违法行为，应直接拨打，要求警察出警对相关情况予以调查，后续可以向辖区派出所调取“报警回执”；情况特别严重的可以报案后，依法向公安机关邮寄《控告书》，并要求公安机关立案处理，公安机关拒不立案的，可以要求检察院进行立案监督。
三、结论
第一，上述乱象是“房地产时代”的一个必然现象，政府寄希望于这些开发商为城市建设做贡献，同时又允许一部分人通过接近违法或直接违法的方式，侵害大部分业主的合法权益；
第二，业主的维权意识的确有待增强。我国的大部分业主均是对小区建设是事不关己高高挂起的态度，对于维权这样的意识往往几乎没有。
第三，“业主的建筑物区分所有权”是一项相对专业又很少有专业研究的一个领域。业主、政府、律师等等往往无法区分哪些是“业主的建筑物区分所有权”中的“专有权”部分，哪些是“业主的建筑物区分所有权”中的“共有权”部分，哪些是“业主的建筑物区分所有权”中的“成员权”部分，大多是混作一谈，给了建设单位和物业服务人可乘之机。
